借款成本与杠杆回报

银行给你贷一笔款，这笔钱会先进你的账户，与此同时，你对银行的负债也增加了同样的数额。账户上多了10万，欠的也是10万；如果没有手续费、没有别的变化，净资产保持原值。至于银行肯贷多少、什么条件下贷，要看它自己的资本充足度、结算流动性和对你的信用判断，这些条件会影响贷款的审批与金额。

拿这笔钱去买资产之后，资金用途发生了变化：净资产等于资产的当前价值减去尚欠的本金，利息和费用还要另外掏。这笔账具体怎么分，见货币、收入与财富。

用一组教学设定计算：总资产100万，其中30万是自己的，70万借来的。约定年利率固定4%，一年到期时一次还本付息，没有手续费、没有税款，资产本身也不分红、不出租。一年之后把资产卖掉。

这些回报都是相对于30万自有资金算的。把公式写出来：

（资产期末价值＋期间现金收益−借款本金−利息−费用−初始自有资金）÷初始自有资金。

同样这100万的资产，如果是全款买的，涨10%、走平、跌10%，回报就是10%、0%、−10%。换成杠杆方案，看到的是24%、−9.33%、−42.67%。注意其中那个不对称：涨的时候，10万的涨幅先扣掉2.8万利息，剩7.2万落在30万本金上；跌的时候，10万的跌幅加上2.8万利息，自有资金合计减少12.8万元。资产涨跌的金额落在较少的自有资金上，因此自有资金回报的幅度更大；两种结果都要支付利息。

若最初拥有100万元，选择贷款购买时会保留70万元现金。比较两个初始财富相同的方案时，把这笔钱的用途和结果也算进账。

利率数字是一回事，实际负担是另一回事。固定金额的未来付款，可以用价格指数折算回今天的购买力：一年后要还10.4万，若这一年物价涨了3%，这笔钱相当于期初的10.4÷1.03≈10.097万。名义利率是4%，实际付出的代价约0.97%。在物价涨幅高于名义借款利率的设定下，按这一价格指数计算的实际利率为负。

能不能按时还上，要看当期收入减去生活开支之后还剩多少。物价上涨而收入原地踏步，日常开销先涨，留给还款的空间就收窄了。工资变动和物价变动分别记录。

合同层面也有差别：固定利率按约定执行；浮动利率则按合同写明的那套参照指标、加点幅度和调整日期重新定价。月供会不会变，还取决于还款方式。按实际合同还款表安排现金流。

判断两个方案，先把时间线对齐：同一持有期内，贷款方案要逐笔列出本金、每一期的利息和费用、还剩多少债务；贷款方案保留下来的钱，能产生多少净收益、什么时候能动用，也要列出来。长期贷款总利息汇总了多年付款；逐期列出日期和金额，才能与保留资金的使用时间对应。

动手之前，先留出生活和还款要用的资金，再评估资产涨跌和变现所需时间。留多少合适，见收入集中度与现金储备；物价变化如何影响这笔账，见物价指标与家庭购买力。

想落到具体操作上，可以看贷款买资产之前，怎样算清三笔账；顺着往下读的路径是投资回报怎样变成实际收益。